Tras el último escrito de la interesada, de conformidad a la posibilidad contemplada en el artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora del Defensor del Pueblo Andaluz, nos permitimos formular a Emvisesa Sugerencia en el sentido de que asuma la responsabilidad que le corresponde por la falta de realización, cuando hubiera correspondido, de un examen pericial que hubiera determinado el origen de los daños reclamados en 2011 y 2014, habida cuenta de que no es posible aseverar que el origen no fuese el mismo y que, por tanto, la reclamación de los interesados se habría realizado en el plazo de tres años desde la fecha de recepción de la obra previsto en el artículo 17. 1 apartado b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Nuevamente nos ponemos en contacto con esa empresa municipal de la vivienda, en relación con el expediente de queja que se tramita en esta Institución con la referencia del encabezamiento.
Examinada toda la documentación obrante en el presente expediente y puesta en relación con la normativa que resulta de aplicación al presente caso, esta Institución considera necesario, haciendo uso de la posibilidad contemplada en el artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, formular Resolución en base a los siguientes
ANTECEDENTES
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Con fecha 3 de marzo de 2015 recibimos escrito de queja de la interesada manifestando lo siguiente:
«Me pongo en contacto con usted para contarle el periplo por el que estamos pasando mi marido y yo desde el año 2011, año en el que se nos entregó el piso de VPO en la c/..., en la barriada sevillana de … . La vivienda se encuentra escriturada a nombre de mi marido. Nunca nos permitieron ver la vivienda antes de adquirirla. La sorpresa al entregarnos las llaves fue horrible, nuestra vivienda, estaba carcomida de humedades. Presentamos a Emvisesa una hoja de desperfectos pocos días después, solicitando el arreglo de los mismos y la limpieza del inmueble que se nos entregó en unas condiciones lamentables. Procediendo a entregar a dicha empresa municipal, un reportaje fotográfico que reflejaba fielmente el estado del inmueble.
Los mayores problemas de humedades estaban presentes en los suelos de dos habitaciones, en el tabique que separa ambas, las puertas y bastidores de las mismas, que estaban carcomidos por la humedad y el óxido, en paredes y ventanas. Emvisesa nunca envió a ninguna persona que viniera a evaluar el por qué de dichos desperfectos, sino que consideró que el mantenedor del edificio y su hijo que provenían de la constructora eran las personas más idóneas para su arreglo. Tardaron aproximadamente un año y medio en pintarlo y arreglar supuestamente los daños. Esta persona argumentaba que el piso había estado abierto desde su construcción y que el "agua de lluvia" que entraba por las ventanas era la culpable de dichas humedades, que así se lo había comunicado Emvisesa.
El arreglo tardó más de un año y medio y, cuando nos vinimos a vivir a nuestra casa, con las primeras lluvias fuertes que se produjeron, empezó a salir el agua por los plintos de dos habitaciones y el salón, a caños. Hemos reclamado a Emvisesa que nos arregle el problema y argumenta que no hemos presentado quejas de dichos problemas previamente, teniendo nosotros en nuestro poder documentación sellada por ellos con fecha de 2011 que reflejan dichos problemas, al igual que las fotos. La cuestión está siendo un periplo de inundaciones que nadie resuelve. (...)
La cuestión es que nosotros seguimos inundándonos cada vez que llueve. (...) Tenemos un pequeño de tres años que no ha podido dormir todavía en su habitación porque la humedad se lo impide, está continuamente resfriado y sus padres no pueden hacer nada para cambiar dicha situación.»
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Analizada la queja, esta Institución solicitó a Emvisesa la emisión del correspondiente informe para el esclarecimiento del asunto en cuestión. Dicho informe se recibió con fecha 22 de mayo de 2015 y en el mismo se indicaba lo siguiente:
«La promoción de referencia se recepcionó, por parte de EMVISESA, el 2/10/2008. La vivienda de referencia se escrituró el 26/07/2011.
Relación de reclamaciones efectuadas por D. ...; así como las conformidades a las reparaciones.
• El 10/08/2011 D. ... presenta escrito de reclamación, fundamentalmente, sobre el estado de limpieza de la vivienda, adjuntando una serie de fotografías (Anexo I). Inmediatamente EMVISESA procedió a la limpieza de la vivienda.
• El 24/08/2011, D. ..., una vez limpia la vivienda, presenta un detallado parte de reclamaciones a realizar en la vivienda (Anexo II). En el mismo se indica la existencia de humedad bajo las ventanas del salón y dormitorios. Se procede a la reparación de todas las incidencias reclamadas, firmándose la conformidad de las mismas por parte de D. ... (Anexo III).
(...)
• El 28/11/2014 y 01/12/2014 se presenta en EMVISESA una reclamación indicando "Filtraciones de agua muy importantes que inunda interiores de la vivienda. Supuestamente por una grieta de la fachada o por deficiencia en tela asfáltica de cubierta". EMVISESA contesta que no procede la reparación al estar fuera del plazo de garantía (Anexo V).
• El 22/01/2015 la administradora de la Comunidad de Propietarios de la promoción presenta reclamación por "filtraciones de agua de lluvia a través de la azotea del edificio" que afecta a la vivienda 4° C, del Portal 9. EMVISESA contesta que no procede la reparación al estar fuera del plazo de garantía (Anexo VI). (...)
• El 18/02/2015 EMVISESA contesta a D. ... que no procede la reparación de las "filtraciones de agua de lluvia a través de la azotea del edificio" al estar fuera del plazo de garantía (Anexo VIII).
(...)
Comentarios a las reclamaciones.
El escrito presentado por D. ... el 10/08/2011 (Anexo I), relación a las humedades de la vivienda, dice textualmente: “(...)”. Por lo que se deduce del escrito, las humedades de la vivienda, se han producido "porque las ventanas del piso han permanecido abiertas".
Igualmente se constata, por las fotografías aportadas, que el nivel de suciedad de la solería y paredes son compatibles por el hecho de haber dejado abierta alguna ventana.
De la observación de las fotografías aportadas (Anexo I) no se puede deducir ni acreditar la existencia de humedades a través de la fachada, de los plintos o de la cubierta, que es lo que reclama D. … . (...)
Una vez limpia la vivienda, D. ... presentó el 24/08/2011 un detallado parte de reclamaciones (Anexo II), en el que indicaba la existencia de "humedades bajo la ventana" en algunas estancias. Todas estas reparaciones fueron realizadas, firmando D. ... el parte de conformidad de los trabajos (Anexo III).
Conclusión.
EMVISESA recibe el 28/11/2014 la primera comunicación de la existencia de humedades en la vivienda (Anexo V).
Igualmente hemos de significarle que en el escrito de la administradora de la Comunidad de Propietarios del 22/01/2015 (Anexo VI), indica la existencia de "filtraciones de agua de lluvia a través de la azotea del edificio".
Así mismo, en el escrito de D. ... de fecha 8/04/2015 (Anexo X) se indica que "la intercomunidad ha hecho un arreglo provisional de la azotea". Por lo que pudiéramos deducir que las filtraciones provienen de la cubierta del edificio.
Como hemos dicho anteriormente, las garantías para la subsanación de este tipo de patologías (humedades) caducaron el 22/10/2011 (a los tres años de la firma del Acta de Recepción, según L.O.E.), si no hubo comunicación previa de esta patología.
Asimismo si se computa el plazo de 3 años, desde la firma de la escritura de la vivienda, el plazo en el que se reclama las humedades también ha prescrito. Por lo que la subsanación de la misma forma parte del mantenimiento general del inmueble, no pudiendo EMVISESA hacerse cargo de la reparación de la misma.»
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Examinado dicho informe, podía concluirse que la negativa de Emvisesa a acometer el arreglo de las filtraciones y humedades reclamadas por los interesados se debía únicamente al supuesto carácter extemporáneo de la reclamación, puesto que se entiende que la primera comunicación relativa a esta cuestión data del 28 de noviembre de 2014, mientras que la garantía para tales daños habría finalizado el 22 de octubre de 2011. A este respecto, estimamos conveniente solicitar un pronunciamiento de ese empresa sobre las causas concretas que motivaban dichas filtraciones y humedades.
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Con fecha 11 de diciembre de 2015 se recibió un nuevo escrito de Emvisesa, dándonos traslado del informe técnico elaborado tras la visita de inspección realizada el 23 de octubre de 2015 al inmueble. De dicho informe se puede resaltar lo siguiente:
«(…) durante la visita se comprueba que en el inmueble se encuentra en perfectas condiciones y no existen filtraciones ni humedades de ningún. tipo (Ver anexo 1), teniendo en cuenta que el mes de octubre pasado ha sido especialmente lluvioso (...).
Origen de la patología.
En la fachada del edificio, en el canto superior del forjado existe una franja de mortero monocapa, en la que había bastantes fisuras. Estas fisuras fueron el origen de la entrada de agua que discurría verticalmente por la cámara de aire de la vivienda y daba su salida por el lugar indicado en el apartado anterior. (Ver Anexo 6).
Todos los materiales y elementos constructivos, y sobre todo los expuestos en las fachadas, se someten a oscilaciones de temperatura e inclemencias meteorológicas que provocan contracciones y dilataciones generando la aparición de fisuras que aunque no comprometan la estabilidad del edificio si afectan tanto al aspecto visual del mismo como a posibles punto de entrada de agua entre otros. El mantenimiento de los inmuebles, consiste entre otros en garantizar la máxima durabilidad de los materiales y elementos constructivos de forma que la aparición de daños sea lo menor posible, acometiendo para ello las actuaciones que sean necesarias.
Analizando la vivienda y el edificio nos encontramos que:
La Comunidad de propietarios ha ejecutado los trabajos de reparación de esta vivienda, concretamente durante el verano de 2015. Dichos trabajos consistieron en sellar todas las fisuras del mortero monocapa existentes en el canto de forjado superior y aplicar un producto impermeabilizante. Asimismo en los encuentros de los plintos con la solería se enlecha con cemento blanco. (Ver Anexo 7).
Una vez efectuada la reparación de la fachada se hacen pruebas de estanqueidad en la propia fachada, proyectando agua con una manguera. Realizada la prueba, se comprueba que el agua no entra a la vivienda.
A este respecto conviene resaltar que la visita se ha producido el día 23 de octubre, habiendo sido este mes muy lluvioso (Ver anexo 2) no detectando NINGUNA FILTRACIÓN O HUMEDAD en la vivienda (ver anexo 1).
Por lo expuesto, entendemos que la causa de las filtraciones que existían en la vivienda, se deben exclusivamente a las fisuras del mortero monocapa que han sido reparadas por la CCPP.
Conclusión.-
(…) Los vicios que afectaban a la vivienda no son imputables a la actuación directa o indirecta de los agentes intervinientes en la edificación, no tratándose de vicios constructivos. (...).»
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Tras ponernos de nuevo en contacto con la interesada para trasladarle el contenido del citado informe, la misma manifestó formuló las siguientes alegaciones:
«(…) El 26 de julio de 2011 se produce la firma del contrato de adjudicación, de escrituras y entrega de llaves (…). Pueden verse en el Dvd que le presentamos, realizado ese mismo día, los daños del mismo. (…) Las humedades pueden observarse en los siguientes minutos:
Min. 01:46: Humedades sobre el plinto del salón.
Min. 01:51: se observa marca de agua en los plintos de la esquina.
Min. 01:53: se observan marcas de agua sobre la esquina inferior de la puerta.
Min. 01:59: se vuelve a ver mejor la marca de agua por el plinto sobre la suciedad.
Min 2:17: Marca de agua sobre el plinto y mal sellado de ventanas.
Min. 3:34-3:56: marca de humedades sobre los plintos de la habitación de mi hijo y de la inmediatamente posterior, oxido en el suelo, bastidores de las puertas rotos efecto del agua.
Min. 3:58: humedades entre plintos y ventana de la habitaci5n que utilizamos ahora como estudio.
Min: 04:12: obsérvese marca de humedad en la esquina, además de la humedad en la pared.
Min: 05:45: habitación de nuestro hijo y origen del inicio del agua. Obsérvese en la esquina inferior derecha y por la pared de la derecha, marcas de agua en el suelo, las mismas que tenemos en la actualidad. Por aquí comienza a salir el agua hacia los plintos de esta habitación, por los de la siguiente que es la habitación que tenemos como estudio en la actualidad y por los de la pared del salón, todas las que dan a la fachada.
Tras observar la suciedad y las humedades del piso, nos ponemos en contacto con la empresa Emvisesa comunicándoles con fecha 10 de agosto de 2011 (...). Dicho documento confirma, como usted comprobará, que ya en esta fecha se hablaba de humedades de las zonas afectadas. Obviamente, las familias que adquirimos viviendas no somos ni licenciados en Arquitectura ni Aparejadores, por lo que presentamos escrito con el estado de la vivienda, tal y como está establecido según ley, durante el mes posterior a la entrega de llaves. Emvisesa ha negado por activa y pasiva la existencia de este documento (...).
(...), en agosto de 2011 se inician las reparaciones de nuestra vivienda por parte de un señor mayor y su hijo, siendo el señor mayor trabajador de la promotora Acciona. Queremos dejar constancia que, en ningún momento, acudió a nuestra casa ningún técnico de la empresa a inspeccionar los motivos por los que nuestra vivienda tenía dichas humedades en los suelos ni en las puertas. Los arreglos de la empresa consistieron en cubrir algunas grietas del interior del piso, sustitución de algunos plintos rotos, pintura, cambio de bastidores afectados y cambio de pomos. Y nos gustaría tuviese en cuenta que dicho arreglo tardó más de un año en realizarse, (...). El año en que nació nuestro hijo diciembre de 2011-2012, fue un año en el que se produjeron escasas lluvias, al igual que en 2013, por lo que, cuando finalmente pudimos comenzar a vivir realmente en nuestra nueva casa, pues tuvimos que comprar muebles, hacer algunos arreglos, pintar...etc, tras el inmenso retraso, fue casi a principios de 2014.
El 12 de noviembre de 2014 es un día que para mí y los míos fue duro, esa noche cayeron en Sevilla más de 30 l/m2. A las seis de la mañana la habitación de mi hijo, la inmediatamente posterior y el salón comenzaron a emanar agua por los plintos sin poder pararla de ninguna manera, ya que la entrada de agua solo cesa cuando deja de llover (circunstancia que hemos conocido tras innumerables arriadas). Imagínese las circunstancias que hemos tenido que vivir desde entonces. (...) una humedad tan enorme en nuestra casa que mi hijo de tres años estuvo enfermo con resfriados y bronquitis todo un año y nuestra vida destrozada (...).
(…). En las alegaciones del escrito presentado a usted por Emvisesa con fecha 14/05/2015, realizan un comentario a las reclamaciones hechas por nuestra parte que nos gustaría responder. En dichos comentarios refieren que "por lo que se deduce del escrito, las humedades de la vivienda, se han producido "porque las ventanas del piso han permanecido abiertas" (…).
Sin embargo, en su último escrito refieren que "entendemos que la causa de las filtraciones que existían en la vivienda, se deben en exclusiva a las fisuras del mortero monocapa que han sido reparadas por la CCPP”. Obviamente, nos gustaría considerara también, que las deducciones de esta empresa no son por estudio pericial ni por observación, sino atendiendo a las explicaciones que yo misma, la propietaria, les ofrecí en la visita que realizaron a nuestro domicilio dos técnicos de la empresa municipal en octubre de 2015.
Conviene aclarar que, las pruebas de estanqueidad de la azotea las realizamos nosotros mismos en la primavera del año 2015, inundando la azotea con consentimiento de la Intercomunidad y no hubo filtraciones (…).
Para que conste, previamente la comunidad de propietarios a finales de 2014 realizó el sellado de las múltiples grietas de la azotea (...) y el sellado de todo el pretil de la azotea correspondiente a nuestra vivienda (...). Durante la primavera de 2015, previo permiso de la Comunidad de propietarios y la Intercomunidad, mi marido y yo realizamos una prueba casi colgados de la fachada del edificio (con el peligro que dicha prueba entraña) junto al chico de mantenimiento con unas mangueras orientadas hacia una inmensa grieta que existía sobre la habitación de mi hijo y la inmediatamente posterior. Dicha grieta se situaba en la franja gris de mortero monocapa, grieta que ya existía en julio de 2011 y sobre la que le habíamos hablado a la empresa municipal en numerosas ocasiones, filtrándose el agua tal y como lo había hecho en numerosas ocasiones. De este modo, puede usted comprobar que el origen del problema en nuestra vivienda lo hemos descubierto nosotros mismos. Por tanto, si la grieta era la causante de las filtraciones del agua en 2014 y ya estaba allí en julio de 2011, obviamente el problema de humedades que se observa tanto en el vídeo como en las fotografías adjuntas (y que por otro lado es, exactamente el mismo que se produce en 2014) es un problema que debió acometer en los plazos estipulados según ley la empresa municipal Emvisesa en 2011, pero no lo hizo, causándonos los daños personales, psicológicos y económicos que le hemos descrito previamente. Esta información se la aporté a los técnicos de Emvisesa en la visita a mi domicilio realizada en octubre de 2015. En junio de 2015 los arreglos de mi vivienda se subsanaron, haciendo nosotros con la empresa ... S.A., que realizó el arreglo, las pruebas necesarias de comprobación, no filtrándose agua a partir de ese momento. (...)
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Solicitado un nuevo informe sobre la cuestión, Emvisesa nos informó que el 20 de octubre de 2016 se giró nueva visita de inspección por un técnico al inmueble de referencia, en el que se dejaba constancia que, desde la reparación de la fachada, no se habían producido nuevas filtraciones o humedades en la vivienda.
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Con posterioridad a esta última actuación, los interesados volvieron a dirigirse a esta Institución manifestando que, pese a que las obras de reparación fueron acometidas en el año 2015 por la intercomunidad, no podía olvidarse que durante varios años tuvieron que soportar los daños ocasionados por unas deficiencias que cuyo origen mantiene que es de responsabilidad de esa empresa municipal.
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Ante esta situación, trasladamos a esa empresa municipal la petición de la interesada de asumir los gastos que su familia tuvo que soportar en su vivienda como consecuencia de los daños ocasionados debido a las humedades padecidas durante varios años, así como una indemnización por daños morales.
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En la última comunicación de Emvisesa, de fecha 24 de mayo de 2018, se remitió un nuevo informe técnico, en el que se abundaba en la responsabilidad de la comunidad por supuestamente no haber llevado a cabo con diligencia su obligación de mantenimiento del edificio:
«(...) La entrada de agua al interior de la vivienda, según han indicado los propietarios en las dos visitas realizadas a la misma (23/10/2015 y 20/10/2016), se ha producido a través de una franja de mortero monocapa que discurre por el frente del forjado de la vivienda.
Dicha franja de mortero monocapa, como todos los revestimientos de este tipo, a lo largo del tiempo sufren retracciones y fisuraciones, más o menos grandes, debido a múltiples factores (climáticos, ambientales, orientación del paramento,...).
Esta vivienda tiene orientación Sur y por tanto es una cara con mayor exposición frente a los cambios climáticos. También cabe decir que la vivienda, en esta fachada, está más expuesta a las inclemencias meteorológicas (sol, viento, lluvia,...), dado que enfrente no tiene ninguna edificación. (...)
Conclusión Final
El revestimiento de fachadas, tipo monocapa, debe ser revisado periódica y permanentemente por parte de la propiedad del edificio.
El Libro de Edificio indica que se debe inspeccionar visualmente, de forma periódica por parte del usuario y cada dos años por parte de un Profesional cualificado.
(…) Entendemos que el redactor del proyecto, en base a la orientación del edificio (orientación sur) y la ausencia de edificaciones frente a la misma, quiso ser más restrictivo en las inspecciones del Especialista, en el Libro del Edificio que en lo indicado en el Manual General, y ha considerado conveniente proponer la frecuencia de las revisiones de los revestimientos monocapas, cada dos años por parte de un profesional cualificado, en lugar de tres.
Por todo lo expuesto anteriormente, entendemos que no se ha realizado un adecuado mantenimiento preventivo, de las fachadas y de los revestimientos monocapa, por parte de la Comunidad de Propietarios, siendo esta responsable de la reparación de las fisuras, dado el tiempo transcurrido desde la entrega de la promoción y la aparición de las fisuras.»
A la vista de los antecedentes descritos, le trasladamos las siguientes
CONSIDERACIONES
Primera.
Tras examinar toda la documentación obrante en el expediente, podemos concluir que hay dos cuestiones que sostienen la disparidad de criterios mantenidos por los interesados y Emvisesa:
La primera es relativa a cuándo tuvo lugar la primera comunicación de los interesados en relación con las humedades producidas por filtraciones. Emvisesa mantiene en todos sus escritos que dicha comunicación no se produjo hasta el 28 de noviembre de 2014 y ello a pesar de recoger en los antecedentes del caso que el 10 y el 24 de agosto de 2011 los interesados presentaron sendas reclamaciones, entre las cuales se encontraban numerosas alusiones a la existencia de humedades en diferentes puntos de la vivienda.
En efecto, la reclamación del 24 de agosto era, como se ha señalado en el apartado de antecedentes, muy detallada, disponiendo los interesados de fotografías e incluso un vídeo del estado de la vivienda en aquel momento. En los documentos gráficos pueden observarse numerosas humedades y daños en diferentes partes de la vivienda. Sin embargo, Emvisesa en ningún momento pone dicha reclamación en relación con las formuladas en 2014, a raíz de un importante temporal de lluvias, y ello a pesar de que los interesados han insistido reiteradamente en la conexión existente entre ambas reclamaciones.
La segunda sería referente al origen de las humedades y filtraciones del año 2014, si se trata de una falta de mantenimiento del edificio por parte de la comunidad o intercomunidad, como sostiene Emvisesa; o si por el contrario se debe a defectos constructivos o la calidad de los materiales empleados, como afirman los interesados.
Debe señalarse a este respecto que los interesados no aportan ningún informe pericial que avale su posición. No obstante, tampoco podemos entender que los informes técnicos elaborados por Emvisesa sean sumamente aclaradores, por cuanto los mismos se realizaron una vez que las deficiencias ya habían sido reparadas y el técnico ni siquiera llegó a ver las filtraciones y humedades, a pesar de las reclamaciones efectuadas por los interesados alertando de la urgencia de la situación.
Este hecho reviste fundamental importancia, por cuanto es enteramente atribuible a Emvisesa su falta de conocimiento técnico al respecto, dado que no se efectuó ninguna visita técnica tras la reclamación por numerosos desperfectos formulada en agosto del año 2011.
En uno de los informes de Emvisesa incluso se responsabiliza a los interesados de haber señalado que el origen era la entrada de lluvia por las ventanas. Lógicamente, los propietarios denuncian los daños, pero no tienen obligación de tener los conocimientos técnicos para informar del origen de los mismos, que es responsabilidad de los técnicos determinar.
En aquella ocasión, Emvisesa se limitó a remitir la reclamación a un mantenedor de la empresa constructora, quien reparó los daños sin examinar el origen de los mismos, dando inmediata validez, sin ningún tipo de análisis ni contraste, al argumento de que fueron producidos por haber permanecido abiertas las ventanas durante mucho tiempo. Por tanto, no dispone Emvisesa de información suficiente para determinar cuál fue la causa de aquellos daños, muy numerosos por otra parte, por causa únicamente imputable a la empresa pública.
Asimismo, tras la reclamación de noviembre de 2014 tampoco se efectuó ninguna visita técnica hasta que se solicitó un informe al respecto por parte de esta Institución, y entonces la misma se realizó en octubre de 2015, casi un año después de la reclamación de los interesados, que habían alertado de la urgencia de la situación. Para entonces, ante la falta de intervención de Emvisesa, ya se habían efectuado las reparaciones correspondientes por parte de la intercomunidad y de los propios interesados en mayo y junio de 2015, los cuales ya habían soportado numerosos daños a nivel material y personal.
No puede descartarse plenamente, por tanto, que el origen de las filtraciones se remontase años anteriores, cuando los interesados comprobaron a la entrada a la vivienda la existencia de numerosas humedades cuyo origen nunca fue determinado. Sin embargo, en los informes de Emvisesa no se entra a examinar esta cuestión.
En conclusión, ni podemos estar de acuerdo con las aseveraciones de Emvisesa de que los interesados no denunciaron las filtraciones de agua hasta 2014, ni podemos compartir la valoración que se realiza del origen de los daños denunciados en agosto de 2011, ya que no hay certeza al respecto, ni ha quedado probado que el origen de las reclamaciones de 2011 y 2014 fuese el mismo.
Por el contrario, sí ha quedado constatado que la gestión realizada por Emvisesa de las reclamaciones de los interesados fue tan extemporánea que los técnicos de la entidad nunca llegaron a examinar personalmente los daños, a pesar de los meses transcurridos hasta la reparación, realizada por la desesperación de los interesados por tener que seguir viviendo en condiciones inadecuadas.
En relación con lo anterior, es innegable que los interesados han tenido que asumir un coste personal y económico, tanto lo que respecta a los gastos en sí de la reparación efectuada en 2015 por la intercomunidad, como por tener que convivir con unas deficiencias que originaron una serie de desperfectos en el mobiliario, de los que existe constancia documental. A ello se añade el daño moral que reclaman.
Segunda.
A la vista de cuanto antecede, hemos de remitirnos al derecho a la vivienda consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española que conlleva no solo el disfrute de una vivienda sino que la misma ha de ser digna y adecuada, debiendo los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Por su parte, nuestro Estatuto de Autonomía dedica su artículo 25 al derecho a la vivienda en Andalucía, poniendo el mismo en relación con el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y mandatando a los poderes públicos para que lleven a cabo la promoción pública de la vivienda. Además remite a la Ley para la regulación del acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como de las ayudas que lo faciliten.
En desarrollo de esta previsión constitucional y estatutaria, el artículo 1 de la Ley 1/2010, de 8 de Marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, modificado en su redacción por la Ley 4/2013, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, señala:
«1. La presente Ley tiene por objeto garantizar, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía y al amparo de lo previsto en el artículo 56.1 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, el derecho constitucional y estatutario a una vivienda digna y adecuada, del que son titulares las personas físicas con vecindad administrativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía en las condiciones establecidas en la misma.
2. En el marco de las citadas condiciones, la presente Ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las Administraciones Públicas andaluzas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda. (...)»
Por su parte, el artículo 3 de la misma Ley contempla que los edificios de viviendas se deben utilizar y conservar de tal forma que se cumplan los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, habitabilidad y accesibilidad , establecidos por la normativa que en esta materia resulte de aplicación, especialmente por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, o normativa que los sustituya, y por las disposiciones que desarrollen a la propia Ley.
También respecto al deber de conservación y rehabilitación, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía establece en su artículo 155 lo siguiente:
«1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. (...)»
Por último, hemos de referirnos al artículo 17.1 apartado b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el cual establece que:
«1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: (…) b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.»
Por todo lo anterior, de conformidad a la posibilidad contemplada en el artículo 29 de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, reguladora del Defensor del Pueblo Andaluz, nos permitimos formular a Emvisesa la siguiente
RESOLUCIÓN
SUGERENCIA para que por parte de Emvisesa se asuma la responsabilidad que le corresponde por la falta de realización cuando hubiera correspondido de un examen pericial que hubiera determinado el origen de los daños reclamados en 2011 y 2014, habida cuenta de que no es posible aseverar que el origen no fuese el mismo y que, por tanto, la reclamación de los interesados se habría realizado en el plazo de tres años desde la fecha de recepción de la obra previsto en el artículo 17. 1 apartado b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Jesús Maeztu Gregorio de Tejada
Defensor del Pueblo Andaluz
